La piena proprietà di un immobile comporta la possibilità di esercitare ogni diritto sull’immobile stesso ad esempio venderlo, affittarlo, apportare modifiche  strutturali, impegnarlo a garanzia per un prestito e quant’altro. Contemporaneamente la piena proprietà comporta l’onere relativo ad ogni tipo di tassazione o spesa relativo all’immobile, dalle tasse sulla proprietà (imu, tasi, tari) alle spese condominiali ordinarie, relative cioè alla gestione ordinaria, e straordinarie, ad esempio  la riparazione del tetto, della facciata ecc..

Il caso più comune, coniuge superstite usufruttuario di fatto

Alcune circostanze, possono modificare la situazione di piena proprietà indipendentemente dalla volontà degli individui. Ad esempio quando viene a mancare uno dei due coniugi, proprietari al 50%  di un immobile in cui risiedono. Il coniuge superstite, se mantiene la propria residenza nell’immobile, ha diritto di usufrutto sull’intero immobile mentre ha la nuda proprietà solo del suo 50% più una parte del 50% del consorte deceduto, ereditata appunto dal coniuge superstite e dai figli. 

I figli quindi hanno ereditato solo la nuda proprietà di una frazione dell’immobile. Possiamo dire un diritto in buona parte formale ma non reale. D’altronde non devono  sostenere alcun onere relativo all’immobile restando tutto a carico dell’usufruttuario.  L’unico diritto reale che esercitano è sulla vendita. L’usufruttuario non può vendere l’immobile senza il consenso di coloro che hanno la nuda proprietà.
Mentre le volontà testamentarie esplicite possono stabilire vincoli di usufrutto e nuda proprietà su ogni  immobili o altro bene per il quale sia scindibile il diritto di proprietà dal godimento, specificando condizioni di ogni tipo (ad esempio purché si prenda cura del gatto) , permettendo inoltre l’imposizione dell’usufrutto su un bene per un tempo definito (ad esempio un certo numero di anni, o per tutta la vita di una persona), i diritti del coniuge superstite di cui sopra non sono legati a volontà testamentarie.

La possibilità di vendere la nuda proprietà

Il proprietario di un immobile può mantenere il diritto di usufrutto, conservando quindi ogni possibilità di godimento sullo stesso, cedendo solo la nuda proprietà. Si tratta di formalizzare un atto di vendita a tutti gli effetti specificando alcune particolari condizioni. Si possono specificare il numero di anni, ad esempio dopo 10 anni anche l‘usufrutto viene acquisito dal titolare della nuda proprietà, oppure che il passaggio avvenga al momento del decesso del titolare del diritto di usufrutto. 

L’obiettivo di chi cede la nuda proprietà:

• Mantenere la disponibilità di un immobile.
• Incassare e godere subito di un capitale anche se ridotto rispetto a quello ottenibile con la vendita.

L’obiettivo di chi acquista la nuda proprietà:

• Acquistare ad un prezzo più basso un immobile che comprato oggi e forse anche fra un po’ di anni, costerebbe di più.

Il prezzo:

• Il prezzo di vendita in prima battuta, come sempre, viene proposto dal venditore ma per concludere l’affare, le parti devono incontrarsi su un prezzo che sia accettabile da entrambi.
• Se l’usufrutto decade al momento del decesso le variabili saranno l’età e lo stato di salute.
• Deve essere presa in considerazione la rendita o il costo del capitale impiegato 
• Il tasso tendenziale di inflazione previsto.
• L’andamento tendenziale del mercato immobiliare.

Una scommessa

Sostanzialmente è una bella scommessa. Da un punto di vista finanziario è un calcolo con troppe incognite. Da un punto di vista della persona che per tanti buoni e svariati motivi vuole comprare o vuole vendere, la cessione o l’acquisto della nuda proprietà rappresenta un’interessante opportunità da valutare.