Inizia dalle grandi città la “convalescenza” del mattone

Il portale Casa.it ha misurato lo stato di salute del mercato immobiliare residenziale a Torino

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di TorinoToday

Inizia dalle grandi città la "convalescenza" del mattone

Milano, 29 luglio 2013 - Reduce da una serie di anni difficili e da un durissimo 2012, il mercato immobiliare residenziale è debole e stenta ad assestarsi come chi abbia appena iniziato una lenta convalescenza. Il responso viene da un osservatorio autorevole: il Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare n.1 in Italia, che ha preso in esame l'andamento della domanda e dell'offerta e l'andamento dei prezzi negli ultimi 12 mesi (luglio 2012/luglio 2013).

Nel primo semestre dell'anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato in una forchetta che va dal -14% al -22% rispetto all'analogo periodo dell'anno scorso.

Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012.

Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Torino. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall'offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

Torino

Sotto la Mole Antonelliana le note positive per il mercato residenziale arrivano pressoché tutte da quartieri semi-centrali e periferici. Nelle zone centrali, sebbene i prezzi di vendita nell'ultimo anno abbiano subito ribassi superiori al 6%, la domanda tende a ristagnare.

Alla fine del 2012, Torino è risultata la città in cui gli scambi (-22,3%) sono stati migliori rispetto agli altri grandi capoluoghi, dove le flessioni delle compravendite sono state tutte superiori ai 23 punti percentuali.

Le quotazioni delle abitazioni hanno fatto registrare da gennaio a oggi, luglio 2013, una discesa media del 5,8%, fenomeno ascrivibile a tutte le più grandi realtà urbane italiane, e questo sia nei quartieri di pregio e del centro che nelle altre zone cittadine. I decrementi maggiori, superiori al 10% in sette mesi di mercato, si registrano ancora una volta in periferia, quando in particolare si tratta di appartamenti di grande metratura da ristrutturare collocati in edifici degli anni '50/'60 di qualità bassa.

I quartieri di San Salvario e Porta Palazzo sono fra quelli che dopo aver perso "appeal" sulla domanda del ceto medio torinese, oggi non conquistano più i favori fra gli immigrati i quali stanno facendo molta più fatica di prima ad accedere ai finanziamenti con un conseguente blocco delle compravendite che prosegue da ormai 4 anni. La zona di San Donato invece ha dimostrato alla fine del 2012 di aver avuto un numero di abitazioni scambiate più alto rispetto all'anno precedente.

Al contrario di ciò che avviene nelle aree sopracitate, nel centro storico nei quartieri San Paolo, Cit Turin e Porta Susa, la domanda risulta più vivace anche grazie ai numerosi interventi di riqualificazione edilizia.

Nel comparto in locazione l'offerta è cresciuta in tutte le zone, in particolare per gli immobili di pregio e del centro città, mentre la domanda è cresciuta ma solo per gli immobili di scarsa qualità. Conseguentemente anche i canoni di affitto (del semicentro soprattutto) hanno registrato flessioni intorno all'8% medio rispetto all'anno precedente; tutto ciò sta ad indicare un mercato che, verosimilmente, resta ancora molto debole su tutti i fronti.

Gli indicatori principali

Alcuni tra i principali indicatori di tendenza, come il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo offerto dai potenziali acquirenti e i tempi medi di vendita confermano come il mercato residenziale torinese sia ancora in piena fase negativa seppur con meno intensità rispetto alla fine del 2012 e i primi mesi del 2013.

Per gli immobili di maggior pregio e delle migliori zone del centro città, lo "sconto" è stato del 10%, senza variazioni rispetto all'anno passato; si è alzato invece nelle altre zone cittadine dove la differenza fra i due valori varia fra i 15 e i 17 punti percentuali. Il nostro indicatore KMP (Key Market Price, ovvero il prezzo che indica quello che dovrebbe essere l'ideale punto di incontro fra offerta e domanda) si assesta intorno ai 3.800 euro al metro quadro per le abitazioni in città nelle zone intermedie, di qualità medio-alta, mentre per le aree di maggior pregio il KMP si stabilizza intorno ai 4.500 euro al metro quadro. Per le aree più periferiche il KMP per gli immobili recenti in buone condizioni si attesta intorno ai 2.300 euro al metro quadro.

Il tempo medio necessario per vendere una abitazione è salito a oltre 7,7 mesi vale a dire 231 giorni, mentre l'anno scorso i giorni occorrenti erano 222. Per le abitazioni di grande metratura, anche di pregio, i tempi di vendita sono leggermente superiori ai 244 giorni.

La domanda che compone il mercato è formata per l'88% circa da famiglie già proprietarie di prima casa mentre coloro che non posseggono alcun immobile rappresentano il 12% del totale.

Gli acquirenti, nel 75% dei casi, comprano nel medesimo quartiere in cui già risiedono, il 5% proviene da un altro quartiere ed il 20% da un'altra località.

Le previsioni

Non si prevedono per la seconda parte del 2013 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E' probabile che a fine anno andremo a registrare ancora una flessione delle compravendite in città a doppia cifra; nell'hinterland il mercato sarà ancora più negativo rispetto a quello urbano.

I prezzi dovrebbero registrare una battuta d'arresto nella loro discesa, e a fine anno le riduzioni medie dovrebbero assestarsi fra il -6% e il -10% annuo.

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