Torino, mercato immobiliare: segnali di rallentamento nelle compravendite, aumentano gli affitti

"Nel secondo semestre del 2023 il mercato residenziale della compravendita nel capoluogo piemontese ha cominciato ad evidenziare segnali di rallentamento, in linea con quanto accade a livello nazionale ormai da un anno a questa parte. Il ripiegamento è riconducibile prevalentemente al calo dei prezzi, nonché alla flessione dell’attività transattiva e dell’intensità della domanda", è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, di cui di seguito pubblichiamo i dati raccolti e l’analisi relativi al settore.

Comparto residenziale

Nel secondo semestre del 2023 il mercato residenziale torinese ha evidenziato un rallentamento, riscontrabile nell’andamento dell’attività transattiva e dei valori di acquisto. La variazione del numero di transazioni – come evidenziano i dati dell’Agenzia delle Entrate – torna ad essere negativa (-9%) dopo due anni di notevole espansione delle compravendite. Secondo l’opinione del 90% degli operatori locali intervistati da Nomisma, la motivazione risiede prevalentemente nell’elevato costo dei mutui. A questo proposito la quota di operazioni di acquisto assistita da finanziamento passa in un semestre dal 75% al 66%. 

Sul fronte dei valori, l’istituto di ricerca rileva un calo dei prezzi rispetto al precedente semestre sia in corrispondenza delle abitazioni in ottimo stato (-0,3%) che relativamente al residenziale usato (-0,5%). Non subiscono arretramenti le zone di pregio cittadine, che per il comparto delle abitazioni nuove raggiungono addirittura punte del +1,5% semestrale. Segnali di stagnazione arrivano anche dai tempi medi di vendita e dal divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che per le abitazioni usate da tre semestri a questa parte si attestano, rispettivamente, a 4,5 mesi e all’11%.

Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno determinato il trasferimento di larga parte della domanda dal mercato dell’acquisto a quello dell’affitto. La componente destinata alla locazione continua a crescere arrivando a rappresentare circa il 54% della domanda. L’aumento di interesse per il mercato locativo ha avuto effetti sulla dinamica dei canoni, che in questa seconda parte dell’anno sono cresciuti mediamente del 3%, dato notevolmente superiore alla media dei grandi mercati. Confermano il quadro favorevole anche i tempi di locazione, che scendono rispetto a sei mesi fa da 1,8 a 1,4 mesi per le abitazioni in ottimo stato e da 2 a 1,6 mesi per quelle usate. La scelta dell’acquisto di un’abitazione con finalità di investimento e messa a reddito diventa allettante anche in ragione dei rendimenti potenziali lordi, che nel capoluogo piemontese salgono al 5,6%.

Previsioni settore residenziale

Per Nomisma, la maggior parte degli agenti immobiliari torinesi prevede un calo delle compravendite già a consuntivo di quest’anno, che proseguirà anche nel 2024. Per quanto riguarda i prezzi, ci si attende invece una sostanziale stabilità. Decisamente più ottimistiche risultano le previsioni per il comparto locativo, per il quale ci si attende un considerevole aumento del numero di affitti e un discreto innalzamento dei valori.

Comparto non residenziale

Come previsto dagli operatori locali, nella seconda parte dell’anno si riduce la spinta espansiva per il comparto direzionale. Il dato sul numero di compravendite di uffici realizzate, registrato dall’Agenzia delle Entrate su base annuale (2023 H1/2022 H1) - pari a circa il +43% - è verosimilmente destinato a ridimensionarsi a consuntivo d’anno. Sul fonte dei valori la variazione media dei prezzi nel secondo semestre dell’anno torna ad essere negativa (-0,6%).  A delineare il quadro precario – spiega Nomisma – concorrono anche i tempi medi di vendita, che rispetto a sei mesi fa rimangono immutati (7 mesi), nonché gli sconti applicati al prezzo di offerta, che passano nel semestre dal 14% al 16%. In ambito locativo la situazione appare lievemente migliore, seppure l’andamento dei canoni abbia evidenziato un arretramento su base semestrale pari a -0,7%. Si accorciano ulteriormente i tempi medi per affittare uno spazio ad uso ufficio (4,7 mesi), raggiungendo il valore minino degli ultimi 15 anni. Restano stabili al 5,7% rispetto a sei mesi fa i rendimenti potenziali lordi da locazione.

Nel secondo semestre 2023 il mercato degli immobili commerciali ha proseguito il trend tutto sommato positivo evidenziato nella prima parte dell’anno, sebbene con un’intonazione più contenuta. Nei primi sei mesi del 2023 il numero di compravendite registrato dall’Agenzia delle Entrate è aumentato del 15% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Sul fronte dei valori, si evidenzia un incremento medio urbano pari al +0,9%. Si presenta analoga la situazione in ambito locativo, sia con riferimento ai canoni, che hanno registrato un innalzamento più contenuto rispetto al semestre precedente (+1% a livello medio urbano), sia relativamente ai tempi di assorbimento, che aumentano leggermente arrivando ad attestarsi a 4,7 mesi.
 

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